Официальные аналитические партнеры






Официальный медиа-партнер



Официальные интернет-партнеры






Информационные партнеры



















































 



XII Всероссийская Конференция «Ипотечное кредитование в России» состоялась 17 апреля 2014 года в Москве, в отеле Mercure Moscow Paveletskaya. Организаторами конференции выступили Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и Информационное агентство AK&M.

Российский ипотечный рынок растет очень быстрыми темпами. Только за два первых месяца 2014 года было выдано 117,8 тыс. кредитов на общую сумму 198,2 млрд. руб., что в 1,4 раза больше в количественном и в 1,49 раза в денежном выражении, чем в январе-феврале 2013 года.

2013 год в значительной степени изменил географическое распределение российской ипотеки: объем ипотечных кредитов, выданных в регионах, впервые превысил столичный. Об этом сообщил в своем выступлении на конференции министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень. Наряду с Москвой и Московской областью ипотекой активно пользуются покупатели жилья в Самарской, Челябинской, Свердловской, Новосибирской, Тюменской областях и в Красноярском крае. Такая тенденция, по прогнозам главы ведомства, сохранится и в 2014 году.

Всего за 2013 год в России было выдано ипотечных кредитов на 1,354 трлн. руб., почти на 30% больше, чем годом ранее. Их число выросло на 19%: если в 2012 году кредиты на покупку жилья получили 692 тыс. семей, то в 2013 году — уже 825 тыс. По словам Михаила Меня, кредитование выросло благодаря появлению более гибких условий ипотеки и упрощению процедуры оформления. Кроме того, снижаются суммы первоначального взноса. В результате в ипотеку продается уже каждая четвертая квартира на первичном рынке жилья.

Всего в 2013 году в России было введено в строй 69,5 млн. кв. м жилья, на 7,8% больше, чем в 2012 году. Однако серьезным препятствием остается высокая стоимость коммуникаций. Поэтому министерство строительства и ЖКХ совместно с АИЖК разрабатывают сейчас схемы по выкупу инженерно-технической инфраструктуры, чтобы снять эту нагрузку с застройщика. Предполагается также выпуск инфраструктурных облигационных займов. Об этом рассказал в своем выступлении на конференции генеральный директор АИЖК Александр Семеняка.

Количество выданных в 2013 году ипотечных кредитов (825 тыс.) уже превысило ранее установленный указом президента ориентир к 2018 году (815 тыс.). По прогнозу АИЖК, в 2014 году ожидается выдача 835 тыс., в 2015 — 871 тыс. кредитов. Ожидается, что общий объем выданных ипотечных кредитов в 2014 году превысит 1,5 трлн. руб. Однако при благоприятных условиях возможно удвоение объема ипотеки, считает Александр Семеняка.

Тем не менее, развитие рынка тормозят достаточно высокие ставки. Так, средневзвешенная ставка выдачи кредитов в рублях составила в 2013 году 12,4%, в январе-феврале 2014 года — 12,3%. По оценке Аналитического центра АИЖК, в последнее время растет доля заемщиков, взявших кредиты с более низкими требованиями. Таких заемщиков, особенно с «серыми» доходами, отличает более высокий уровень кредитного риска, поэтому, несмотря на рост объемов ипотеки в этом сегменте, предпосылок для снижения ставок пока нет. Пока ипотечные заемщики отличаются высокой дисциплиной: доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 1 марта 2014 года составляла всего 1,5%. Но в случае резкого ухудшения экономической ситуации и роста безработицы доля просроченных платежей может резко вырасти.

АИЖК в данный момент ставит перед собой ряд приоритетных задач, в частности, развитие специальных ипотечных социальных программ для отдельных категорий граждан, формирование вторичного рынка ипотечного кредитования, развитие рынка арендного и социального жилья. Помимо этого, Агентство планирует сфокусироваться на комплексном развитии территорий, в том числе на выкупе инженерной инфраструктуры с последующим выпуском обеспеченных ею облигаций и на развитии рынка арендного жилья.

В текущем году законодательное обеспечение российского рынка ипотеки существенно изменилось. Это связано с тем, что в декабре 2013 года были приняты федеральные законы №379-ФЗ и №367-ФЗ, которые значительно расширяют возможности выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными и иными видами кредитов. В частности, закон №379-ФЗ («закон о секьюритизации»), вступающий в силу с 1 июля 2014 года, касается таких вопросов, как выпуск облигаций, обеспеченных залогом прав требования, новые виды банковских счетов (эскроу, номинальные счета и т.д), возможность создания двух новых видов специальных юридических лиц: специализированных финансовых обществ (СФО) и специализированных обществ проектного финансирования (СОПФ).

Перед ипотечными кредиторами в связи с новым законодательством встают масштабные задачи, считает вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов. «Вызов 1 июля» он сравнил с тектоническим сдвигом в банковском законодательстве. Предстоят изменения в документации на рынке ипотеки, в частности, в том, что касается залоговых счетов, уступки прав требования и т.д. Банковскому сообществу еще предстоит выработать схемы работы в новых условиях и разработать новые стандарты кредитования, говорит Олег Иванов.

Тему продолжил партнер юридической компании «Бейкер и Макензи – Си-Ай-Эс, Лимитед» Владимир Драгунов. В новом законодательстве, отметил он, полностью сохранена концепция ипотечного агента. Однако отменен ряд требований к ипотечным агентам, в частности, по поддержанию «чистых» активов, по одобрению крупных сделок и сделок с заинтересованностью и т.д. В то же время разрешено создавать ипотечных агентов в форме ООО (ранее — только АО) и расширен перечень видов их деятельности (добавлена возможность страхования и совершения иных сделок, снижающих риски потерь). Также вводится институт представителя владельцев облигаций, который вправе обращаться в арбитражный суд, заявлять требования о банкротстве эмитента и совершать иные действия в интересах владельцев облигаций. Назначение представителя владельцев облигаций с 1 июля 2014 года будет правом, а с 1 июля 2016 года — обязанностью эмитента, совершающего публичное размещение облигаций.

О перспективах развития финансирования ипотеки говорил в своем выступлении на конференции председатель правления банка «ДельтаКредит» Сергей Озеров. Несмотря на рост ипотечного рынка, за счет ценных бумаг финансируется все еще менее 10% объема кредитов, отметил он. Цель — увеличить эту долю в 2015 году до 50%. Однако нестабильная экономическая и внешнеполитическая ситуация тормозит развитие рынка: растет стоимость денег, соответственно, увеличиваются ставки по ипотеке и стоимость размещения ипотечных ценных бумаг. Кроме того, более половины уже обращающихся на рынке выпусков ИЦБ низколиквидны. Чтобы привлечь длинные деньги на рынок, нужно размещение в ИЦБ пенсионных накоплений, запуск инструментов рефинансирования ЦБ под обеспечение ипотечными бумагами, установление нулевой налоговой ставки на доход в виде процентов по ИЦБ сроком свыше 3 лет, увеличение частоты и объема программ АИЖК по покупке ИЦБ и ряд других.

Суммарный ипотечный портфель на балансах банков на данный момент составляет уже около 2,75 трлн. руб. Несмотря на все сложности, рынок ипотеки в 2014 году может вырасти более чем на 20%, считает Елена Тарасова, заместитель директора департамента ипотечного кредитования банка ВТБ 24. Банк ВТБ 24 занимал, по собственным оценкам, 17,5% рынка ипотечного кредитования в 2013 году (143 тыс. ипотечных кредитов) и планирует нарастить эту долю до 19,9% в текущем году. Однако есть риск, что текущий всплеск интереса к ипотеке может быть краткосрочным, отмечает Елена Тарасова. Это может произойти в случае роста средневзвешенной ставки более чем на 0,4% или в случае повышения ставок по банковским депозитам, которые «оттянут» на себя сбережения населения.

При оценке потенциала рынка нельзя не учитывать социальные тренды и особенности поведения потребителей, напоминает Ирина Лобанова, руководитель департамента исследований банковского сектора НАФИ. Сейчас доля ипотечных заемщиков не превышает 3% населения (или 10% домохозяйств), отметила она. При этом большинство заемщиков находятся в городах-миллионниках и крупных городах с населением от 500 тыс. человек. В Москве и Санкт-Петербурге ипотека растет медленнее из-за высоких цен на жилье.

В то же время, по результатам социологических исследований НАФИ, доля тех среди опрошенных, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия, выросла с 23% в 2009 году до 34% в начале 2014 года. Получается, что только каждый десятый из тех, кто хотел бы приобрести жилье, берет ипотечный кредит. При этом доля тех, кто в принципе рассматривает ипотеку как источник финансирования покупки, снизилась с 24% в 2011 году до 21% в 2013 году. Гораздо чаще люди рассчитывают только на свои накопления. Эксперт связывает такую тенденцию с низкой информированностью населения, неуверенностью в своих доходах и невозможностью официально подтвердить доход. Также отпугивают потенциальных заемщиков слишком высокие процентные ставки: желаемая ставка, по данным исследования, составляет 7%, тогда как реальная средневзвешенная — более 12% (см. выше). Максимальная ставка, которую готовы платить участники исследования, — 15%.

По социальным ипотечным программам продается сейчас около 20% жилья в новостройках. Об особенностях такой ипотеки рассказала на конференции заместитель генерального директора АИЖК Анна Любимцева. Среди потребителей социальной ипотеки, отметила она, как правило, больше семейных пар (83% против 76% по пулу заемщиков в целом), больше семей с детьми (65% и 51% соответственно), они чаще живут в тесном жилье (72% и 57%). Многие в этой категории являются бюджетниками, соответственно, имеют стабильный доход, зато у них нет «подушки безопасности» на случай кризиса и резкого роста расходов. Также многие живут в слаборазвитых регионах или моногородах.

Всего в эту категорию попадают 17 млн. домохозяйств (около 30% всех домохозяйств). Из них потенциальных ипотечных заемщиков — 2,3 млн., но реально берут кредиты немногим более 30 тыс. домохозяйств в год. АИЖК разработало «Социальный стандарт» ипотеки, учитывающий особенности целевой аудитории: потребность в недорогом жилье, кредиты по низкой ставке и с низким первоначальным взносом (за счет субсидии), особый график погашения, предпочтение покупке на стадии строительства. Как ранее сообщил Александр Семеняка, в 2013 году 48% выкупа закладных АИЖК пришлось на социальные программы (военная ипотека, жилье для молодых учителей и т.д.). Процентная ставка по социальным продуктам АИЖК в 2013 году была на 2 п.п. ниже среднерыночной. В 2015-2016 годах АИЖК намерено рефинансировать ипотечные кредиты по «Социальному стандарту» на 50-60 млрд. руб. в год. Также Агентство разрабатывает программы поддержки заемщиков в случае ухудшения экономической ситуации.

Надежда Косарева, президент Института экономики города, представила на конференции программу «Жилье для российской семьи». По этой программе в 2014-2017 годах в регионах должно быть построено не менее 25 млн. кв. м жилья эконом-класса в дополнение к ранее запланированным объемам. Цена жилья в рамках программы не должна превышать 30 тыс. руб. или 80% от оценки рыночной стоимости квадратного метра в регионе.

Предполагается, что дополнительное количество семей, которые смогут приобрести жилье в рамках программы, составит около 460 тыс. Право на участие в ней имеют семьи с двумя и более детьми, являющиеся получателями материнского капитала, лица, проживающие в аварийном фонде, научные работники, врачи, учителя и ряд других категорий. Надежда Косарева представила примерную структуру расходов по проекту строительства в рамках программы и подробно остановилась на механизмах финансирования, в том числе через кредитные ресурсы, специальную программу АИЖК (выкуп инженерной инфраструктуры) и т.д.

Андрей Шелковый, генеральный директор Агентства финансирования жилищного строительства (АФЖС), рассказал о программе «Стимул», действующей в рамках программы «Жилье для российской семьи». Средства по ней направляются на финансирование инженерной инфраструктуры, которая после ввода зданий в эксплуатацию будет выкупаться на специальное юридическое лицо. Это юридическое лицо затем выпускает облигации, обеспеченные инфраструктурными активами. Такая схема позволит снизить долговую нагрузку в первые годы существования проектов почти в 2 раза по сравнению со стандартными аннуитетными платежами по банковским кредитам.

Также он рассказал о действующем продукте «Арендное жилье». Уже заключены соглашения о развитии рынка арендного жилья с 16 субъектами РФ, а в четырех регионах (Новосибирская, Нижегородская, Пензенская области, Республика Алтай) реализованы пилотные проекты. Благодаря закону №379-ФЗ стало возможно разработать новый, гораздо более удобный механизм для проекта. Он предусматривает создание специализированного общества проектного финансирования (СОПФ), приобретающего необходимые объемы жилья для сдачи в аренду и выпускающего облигации. Старший транш облигаций, выпущенных по таким проектам, будет выкупать АИЖК, а инвесторам (прежде всего, пенсионным фондам) будет предлагаться мезонинный транш с доходностью по ставке инфляции + 2-3% годовых.

Алексей Южанинов, директор департамента экономики, финансов и инвестиций Фонда РЖС, в своем выступлении рассказал о деятельности Фонда по выявлению и вовлечению в оборот неиспользуемых земельных участков, находящихся в федеральной собственности. По его данным, уже более 30 тыс. га таких участков возвращены в оборот. Участки для строительства жилья предоставляются на аукционах или по социальным программам.

Кроме того, участки безвозмездно предоставляются жилищно-строительным кооперативам, которые создаются социально значимыми категориями населения (врачи, учителя, ученые, военнослужащие). Уже образовано около 100 таких кооперативов в 47 регионах, сообщил Алексей Южанинов. Помимо передачи участков, Фонд РЖС помогает кооперативам в согласовании проекта и строительстве инфраструктуры. Также для кооперативов совместно с банками разработаны специальные кредитные продукты с пониженной ставкой.

Владимир Шумилин, руководитель ФГКУ «Росвоенипотека», рассказал на конференции об итогах работы накопительно-ипотечной системы за I квартал 2014 года. В январе-марте текущего года в рамках этой системы заключено 6684 сделок по покупке жилья на сумму 22,51 млрд. руб. А всего с начала функционирования системы состоялось более 80 тыс. сделок на 244,45 млрд. руб. Чаще всего жилье покупается в Московской области, Краснодарском крае, Санкт-Петербурге. В среднем в I квартале 2014 года сделки по приобретению квартиры обеспечивались на 10,79% из собственных средств военнослужащего, на 26,83% — из средств целевого жилищного займа и на 62,38% — за счет кредитных средств.

Первый заместитель председателя комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева в своем выступлении рассказала о законопроекте, готовящемся ко второму чтению в Госдуме. Законопроект, который должен содействовать созданию института некоммерческого найма, коснется широкого круга лиц, нуждающихся в жилье. Предполагается, что плата за квартиру в этом случае будет существенно ниже, чем за снятую по рыночной цене. Но в отличие от договора социального найма, квартиру, арендованную в таком доме, нельзя будет приватизировать, а сам договор аренды предполагается сделать срочным. На данный момент основной вопрос законопроекта, пояснила Елена Николаева, — возможность совмещения коммерческого и некоммерческого найма.

О социальных программах по покупке жилья в новостройках рассказал на конференции Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования. По статистике банка, более 40% обращений клиентов на приобретение жилья сейчас касаются именно новостроек. Растет также спрос на кредиты под залог имеющейся недвижимости с целью покупки квартиры в новом доме. В том числе 15% заявителей имеют право на участие в социальных программах поддержки. В то же время за последние полгода в ряде регионов цены на объекты новостройки выросли на 5-10%. Таким образом, покупатель жилья опять сталкивается с растущей ценой новой квартиры, отметил Игорь Жигунов. Соответственно, нужно популяризировать покупку жилья в кредит именно для участников соцпрограмм и семей, имеющих право на материнский капитал.

Отдельная сессия на конференции была посвящена выпуску ипотечных ценных бумаг как драйверу привлечения финансирования на рынки жилья и ипотеки. Заместитель генерального директора АИЖК Александр Щеглов рассказал, что сейчас на рынке используются два вида ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия (ИСУ). В отличие от облигаций, ИСУ не являются долговыми бумагами, а предполагают участие инвестора в доходах от ипотечных активов. Однако объемы выпуска ИСУ еще невелики: в 2013 году их выпущено всего на 4,1 млрд. руб. по сравнению со 140 млрд. руб. ипотечных облигаций. ИСУ предполагают более высокую (на 2-4%) доходность при сравнимом качестве активов, однако и риски при этом распределены на всех владельцев, тогда как в случае облигаций они максимально сосредоточены на держателе младшего транша (банке-оригинаторе). Кроме того, у инвесторов в ИСУ снижены возможности по влиянию на качество сервиса. Александр Щеглов рассказал об участии АИЖК в таких сделках в качестве аудитора закладных и независимого сервисного агента, что позволяет устранить или снизить большую часть рисков.

В декабре 2013 года отмечен важный прецедент — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию закрыло пилотную сделку по размещению облигаций, выпущенных совместно несколькими банками (т.н. мультиоригинаторная сделка). Это связано с тем, что небольшой банк часто не может в одиночку накопить необходимый пул и структурировать сделку. Подробно о механизме таких сделок рассказала в своем выступлении Елена Музыкина, заместитель директора департамента структурированных продуктов АИЖК.

Основные трудности, по словам Елены Музыкиной, возникают при оценке качества портфелей у разных участников сделки и разделении между ними рисков. Чтобы избежать смешения рисков, размер младшего транша (который остается у банка-оригинатора) для каждого участника рассчитывается индивидуально. Однако за старшие транши участники отвечают совместно.

Страхование ипотечных бумаг может уменьшить ответственность оригинаторов, тем самым увеличивая доверие со стороны инвесторов. Об этом рассказал на конференции Андрей Языков, генеральный директор ОАО «СК АИЖК». Он обрисовал две распространенных в мире модели страховой защиты: американскую, при которой страхуется только 40% кредитов в размере 15% (в среднем) суммы долга, и австралийскую, при которой защищено 100% кредитов в размере 100% суммы долга. Вторая модель существенно повышает качество страхового покрытия и расширяет страховую защиту портфеля ипотечных кредитов, подчеркнул он.

В 2013 году состоялась 20 секьюритизаций, сообщил в своем выступлении Сергей Кадук, директор DCM Sberbank CIB. Общий объем секьюритизированных кредитов составил, как уже говорилось, свыше 140 млрд. руб. Объем старших траншей выпусков — 119,2 млрд. руб.

С начала 2014 года состоялось шесть выпусков, в том числе в рамках программ АИЖК — на 14,4 млрд. руб., в ломбардный список — на 49,3 млрд. руб. При этом инвесторы требуют более высокой доходности, чем в прошлом году. Если купонные ставки в 2013 году колебались в основном в пределах 8,5-9,5%, то в частичном размещении рыночным инвесторам «ДельтаКредита» в начале 2014 года ставка купона составила 12%. Это выше, чем ставки по корпоративным облигациям. Тем не менее, секьюритизация востребована даже при снижении рыночного спроса, считает Сергей Кадук, т.к. позволяет снизить налог на прибыль, давление на норматив Н1 для банков-оригинаторов и получить ряд других преимуществ.

По мнению экспертов, основной потенциал рынка сейчас — в сделках с небольшими объемами выпуска (от 3 млрд. руб.), причем критично важна возможность включения бумаг в ломбардный список ЦБ. Для этого важно наличие инвестиционного рейтинга у всего выпуска или хотя бы старшего транша. Наличие рейтинга как дополнительная защита выпуска позволяет также снизить размер кредитного усиления в форме резервного фонда по выпуску и младшего транша, удерживаемого банком-оригинатором.

Однако на данный момент в рейтинговании ипотечных бумаг доминируют международные рейтинговые агентства. Участие в рейтинговании ИЦБ также отечественных агентств необходимо для повышения надежности бумаг с ипотечным покрытием и расширения спектра альтернатив для инвестора, считает Ярослава Забелло, руководитель аналитического центра AK&M. В своем выступлении она рассказала о методике рейтингования ипотечных ценных бумаг, которая сейчас разрабатывается Рейтинговым агентством AK&M.

Основные цели агентства в рейтинговом процессе — это защита интересов держателей ипотечных ценных бумаг и обеспечение максимальной прозрачности исполнения обязательств эмитента. Для присвоения рейтинга ипотечной ценной бумаге рассматриваются такие группы факторов, как качество пула кредитов, размер младшего транша и резервного фонда, наличие страховой защиты и т.д., качество заемщиков, инфраструктура выпуска (оценка надежности и финансовой устойчивости банка-оригинатора, ипотечного агента, резервного сервисера и других контрагентов по сделке) и макроэкономические факторы.

Кроме того, поскольку ИЦБ относятся к ценным бумагам достаточно высокого кредитного качества, их потенциальные рейтинги соответствуют наивысшему классу по национальным шкалам. Соответственно, для отечественных рейтинговых агентств целесообразно расширить верхние границы рейтинговых шкал, по крайней мере, в интересах оценки рассматриваемого финансового инструмента. Разрабатывать и верифицировать свою методику Рейтинговое агентство AK&M намерено в тесном сотрудничестве с участниками рынка.

Всего в работе конференции приняли участие более 150 делегатов, в том числе представители банковского и юридического сообщества, региональных ипотечных агентств, строительных компаний, аналитических институтов. Участники обсудили долгосрочные тренды, влияющие на развитие ипотеки, перспективы рынка в свете нового законодательства, новые возможности для развития ипотечного кредитования и другие вопросы.

 




Аналитический обзор «Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность ОАО «АИЖК» по итогам 2013 года

Новости


10.04.14
АИЖК предлагает заемщикам «Лояльную ипотеку»
21.03.14
АИЖК поддержало дебютную сделку по секьюритизации ипотечного портфеля банка "Петрокоммерц"
13.03.14
АИЖК предоставило заемщикам возможность суммировать вычеты при рефинансировании ипотечного кредита
06.03.14
АИЖК может передать дочерним компаниям ряд "направлений бизнеса"
12.02.14
АИЖК запускает новый механизм формирования рынка доступного жилья "Аренда с выкупом"
05.02.14
АИЖК приняло участие в круглом столе по вопросам улучшения жилищных условий молодых высококвалифицированных специалистов Санкт-Петербурга
05.02.14
Совет директоров ИА "АИЖК 2014-1" утвердил решение о размещении облигаций классов А1, А2 и А3 общим объемом 18.97 млрд руб.
20.01.14
Служба Банка России по финансовым рынкам возобновила эмиссию и зарегистрировала отчет об итогах выпуска облигаций ипотечного агента "АИЖК 2011-1" серий А1/13 и А2/13
30.12.13
АИЖК выкупило облигации объемом 4 млрд руб., размещенные в рамках дебютной сделки секьюритизации Транскапиталбанка
27.12.13
Объем ипотечного кредитования в РФ в 2013 году, по оценке АИЖК, составит 1.3 трлн руб.
26.12.13
АИЖК с 1 января увеличивает максимальную сумму ипотечного кредита по программе "Военная ипотека" до 2.2 млн руб. с 2 млн руб.
25.12.13
Успешно завершена первая в российской практике мультиоригинаторная сделка секьюритизации, сообщает АИЖК
20.12.13
Наблюдательный совет АИЖК утвердил бизнес-план на 2014 год Все новости
 
 

© Информационное Агентство АК&M 2014 г Тел: +7 (495) 916-71-53