Еркожа Акылбек, частный инвестор 04 марта 2026 10:17
Рынок недвижимости Дубая завершил 2025 год на абсолютном пике. По предварительным итогам, в одноименном эмирате было зарегистрировано 215 700 сделок — на 18.7% больше, чем годом ранее. Общая стоимость операций достигла 686.8 млрд дирхамов (около $187 млрд), продемонстрировав рост почти на 31%.
Высокая планка сохраняется и в 2026 году. Только за январь количество сделок выросло на 20% в годовом выражении.
Однако ключевой вопрос сейчас не в продолжении роста, а в способности рынка поглотить беспрецедентный объем жилья, запланированный к сдаче в ближайшие два года.
Что стоит за рекордными цифрами 2025 года
Динамику рынка поддерживает комбинация фундаментальных факторов. Экономика ОАЭ демонстрирует устойчивый рост. Дополнительными драйверами к добывающей индустрии выступают туризм, логистика и финансовые услуги.
Власти целенаправленно создают среду для бизнеса и комфортной жизни. Низкие налоги, безопасность и современная инфраструктура привлекают глобальные капиталы и новых резидентов. Дубай перестал быть временной остановкой и превратился в город для долгосрочного проживания семей со всего мира.
«В регионе действительно создана уникальная экономическая модель, которую иногда называют "песчаным капитализмом" — сочетание глобальных амбиций, государственного планирования и гибких подходов. Работа в международном аудите научила меня оценивать потенциал конкретной юрисдикции и умение в ней ориентироваться», — комментирует частный инвестор Еркожа Акылбек.
Off-plan доминирует, но вторичный рынок корректируется
Основная активность в 2025 году была сосредоточена на первичном рынке. На сегмент off-plan (покупки на стадии строительства) пришлось около 70% от общего объема (149 230 сделок). Это свидетельствует о высокой уверенности инвесторов в будущем развитии.
Рынок готового жилья тоже показал рост, но с иной динамикой. По итогам года было зарегистрировано 66 400 сделок с перепродажей. Однако в третьем квартале 2025 года наблюдалось некоторое охлаждение спроса и ценовая коррекция в отдельных локациях.
Разрыв в цене за квадратный метр между новостройками и вторичным жильем по-прежнему заметен: на первичном рынке он составляет в среднем около $5 000, тогда как на вторичном — примерно $4 400.
«Оценка любого проекта, особенно в сфере недвижимости, начинается с аудита операционных рисков и бизнес-процессов застройщика, — отмечает Еркожа Акылбек. — Мой опыт в международном аудите и последующая работа с диверсифицированными промышленными активами сформировали чёткий алгоритм. Сначала я анализирую, как компания управляет сложными циклами — от привлечения финансирования до логистики и сдачи объекта. Только потом смотрю на финансовые показатели и маркетинг».
Ключевой вызов 2026–2027: волна нового предложения
Главный риск для текущей динамики исходит от объема новых поставок. В 2025 году было сдано на 45% больше, чем в предыдущем году. При этом застройщики анонсировали к запуску еще 177 тыс. объектов.
По оценкам аналитических агентств, общий объем жилья, запланированного к сдаче в 2026–2027 годах, может составить от 150 000 до 250 000 единиц. Такой масштаб поставок станет серьезным тестом на абсорбционную способность рынка.
Аналитики рейтингового агентства Fitch указывают на риск умеренной коррекции цен, особенно в сегменте квартир среднего класса. Сценарий обвала маловероятен, но фаза стремительного роста цен, вероятно, завершена.
«Рынок движется к равновесию, это естественный этап зрелости, — соглашается Еркожа Акылбек. — После бума наступает фаза отсева слабых игроков. Для инвестора это значит, что пришло время фундаментального анализа и неудобных вопросов о будущем района, устойчивости арендных ставок и реальном дефиците предложения».
Сценарии и ориентиры на 2026 год
Аналитики ожидают, что 2026 год начнется с высокой базы, заданной рекордными результатами. Рост, вероятно, продолжится, но станет более избирательным — по сегментам и локациям:
Базовый сценарий (наиболее вероятный). Рынок успешно абсорбирует значительную часть нового предложения. Темпы роста цен замедлятся, а в среднем сегменте возможна стабилизация или незначительная коррекция. Спрос сместится в сторону проектов с подтвержденной репутацией застройщика, качественной инфраструктурой и уникальным концептом.
Оптимистичный сценарий. Устойчивый приток новых резидентов и капитала, включая состоятельных мигрантов, поддержит спрос на уровне, достаточном для сохранения ценовой динамики даже на фоне новых поставок. Лидерство сохранят премиальные объекты в лучших локациях.
Стрессовый сценарий. Объем вводимого жилья окажется слишком большим для рынка, что приведет к росту предложения на вторичке, заморозке цен и увеличению сроков экспозиции. В первую очередь это затронет типовые проекты в локациях с высокой плотностью застройки.
Чек-лист для эффективных решений
В новой фазе развития рынка требуются более глубокий анализ и избирательность:
Репутация застройщика — прежде всего. Изучите портфель завершенных проектов. Соблюдались ли сроки сдачи? Каково качество?
Локация и инфраструктура. Проверьте не обещания, а утвержденные планы развития района. Наличие школ, клиник, транспортной доступности — ключевые факторы долгосрочной стоимости.
Целесообразность цены. Сравните цену квадратного метра в новом проекте со средними показателями по готовому жилью в той же локации. Разница должна быть объективно обоснована.
Модель доходности. Определитесь с целью: быстрая перепродажа (flipping) или долгосрочная аренда. В текущих условиях арендная модель с профессиональным управлением выглядит более устойчивой.
«Рынок становится сложнее, ушло время случайных покупок, — резюмирует Еркожа Акылбек. — Сейчас работает стратегическое мышление. Нужно искать ниши, будь то объекты с потенциалом перепродажи в уникальных локациях или жилье для растущего среднего класса. Такие вложения требуют больше исследований, но и отдача в перспективе будет качественнее».
*Справка об эксперте
Еркожа Акылбек — частный инвестор с фокусом на рынок ОАЭ. Ранее более 20 лет работал в международном аудите и консалтинге, в том числе партнером в KPMG в России и СНГ, затем занимал руководящие позиции в промышленном холдинге; с 2023 года сосредоточен на частных инвестициях.
Рынок жилья Дубая после рекордного 2025-го: что будет с ценами и где искать смысл инвестору
