Рост цен на недвижимость в Германии продолжился во втором квартале 2025 года: индекс цен на недвижимость Ассоциации немецких банков недвижимости (vdp) вырос на 3,9% в годовом исчислении до 182,4 пункта. По сравнению с первым кварталом этого года рост составил 1,0%.
Данные, лежащие в основе индекса VDP, собираются компанией vdpResearch ежеквартально с 2010 года. Они охватывают динамику цен на всем немецком рынке жилой, офисной и торговой недвижимости и — в отличие от других индексов цен — основаны на оценке данных о сделках с недвижимостью, полученных от более чем 700 финансовых учреждений.
Как и в предыдущих кварталах, основным фактором роста цен во втором квартале стали цены на жилую недвижимость. Они выросли в среднем на 4,1% по сравнению с аналогичным кварталом предыдущего года и на 1,1% по сравнению с предыдущим кварталом. Рост цен на коммерческую недвижимость, включающую офисные и торговые помещения, также был значительным, но несколько ниже: 2,9% в годовом исчислении и 1,0% в квартальном исчислении.
«Фаза восстановления на рынке недвижимости продолжается», — сообщил управляющий директор VDP Йенс Толкмитт . «Цены на недвижимость растут уже пятый квартал подряд, и движущей силой этого роста по-прежнему являются цены на жилую недвижимость. Рост цен на жилую недвижимость вновь усилился, что, очевидно, связано с крайне напряжённой ситуацией на рынке жилья». В то время как объёмы строительства в последнее время значительно сократились, всё больше потенциальных покупателей проявляют интерес к немногочисленным жилым объектам, доступным на рынке, что ещё больше подстегивает рост цен.
Жилая недвижимость: скачок цен на многоквартирные дома
Общий рост цен на жилую недвижимость в годовом исчислении на 4,1% был обусловлен, в частности, динамикой цен на многоквартирные дома, которые выросли на 5,6% за этот период по сравнению со вторым кварталом 2024 года. Стоимость жилой недвижимости, занимаемой собственниками, включая односемейные дома и кондоминиумы, выросла на 2,6% в годовом исчислении. Аналогичная картина наблюдалась и по сравнению с предыдущим кварталом: рост цен на многоквартирные дома составил 1,3%, что заметно выше роста цен на жилую недвижимость, занимаемую собственниками (0,8%).
Обострение дефицита жилья также привело к дальнейшему росту арендной платы за новое жилье в многоквартирных домах во втором квартале 2025 года. Однако рост составил 3,5% в годовом исчислении, что несколько менее динамично, чем в предыдущем квартале (4,3%). Доходность арендной недвижимости, измеряемая индексом доходности недвижимости VDP, снизилась на 1,9% в годовом исчислении, что стало следствием более медленного роста арендной платы по сравнению с динамикой цен.
Утверждённое новым федеральным правительством стимулирование строительства жилья — важный первый шаг. Однако строительство нового жилья требует времени. Поэтому дефицит жилья сохранится как минимум несколько лет, а цены на жильё и арендная плата будут продолжать расти.
Цены на жилую недвижимость в семи крупнейших городах выросли во втором квартале этого года даже сильнее, чем в целом по Германии: в Берлине, Дюссельдорфе, Франкфурте-на-Майне, Гамбурге, Кёльне, Мюнхене и Штутгарте средний рост цен на жилую недвижимость составил 5,5% по сравнению с аналогичным кварталом предыдущего года. Наиболее резкий рост цен наблюдался в Мюнхене и Франкфурте-на-Майне – на 6,5% и 6,4% соответственно. Наименьший рост в годовом исчислении зафиксирован в Штутгарте (3,0%).
По сравнению с предыдущим кварталом, наибольший рост среди семи крупнейших городов зафиксирован в Дюссельдорфе (2,0%) и Франкфурте-на-Майне (1,7%). В среднем цены на жилую недвижимость в семи крупнейших городах выросли на 1,5% в период между первым и вторым кварталами этого года.
Дефицит жилья в Германии и связанный с ним рост арендной платы были особенно заметны в крупных городах: арендная плата за новое жилье в семи крупнейших мегаполисах выросла в среднем на 4,3% по сравнению с аналогичным кварталом предыдущего года. В Дюссельдорфе и Франкфурте-на-Майне арендная плата выросла на 5,0% и 4,9% соответственно, тогда как в Кёльне и Штутгарте рост был наименьшим – на 3,6% и 3,4% соответственно. Доходность, измеряемая индексом недвижимости VDP, снизилась в среднем на 1,6% в семи крупнейших городах, варьируясь от -2,4% (Кёльн) до +0,1% (Штутгарт).
Коммерческая недвижимость: цены и арендная плата растут синхронно
Рост цен на коммерческую недвижимость на 2,9% по сравнению со вторым кварталом 2024 года был обусловлен ростом цен как на офисную (3,3%), так и на торговую недвижимость (2,0%). По сравнению с первым кварталом 2025 года цены на офисную недвижимость также выросли сильнее — на 1,1%, чем на розничную (0,6%), что привело к квартальному росту цен на коммерческую недвижимость на 1,0%.
Арендная плата за новые сделки по коммерческой недвижимости двигалась аналогично ценам: в то время как арендная плата за офисную недвижимость в среднем выросла на 3,5% в год, арендная плата за торговую недвижимость выросла меньше – на 2,1%. Доходность, рассчитываемая индексом процентных ставок по недвижимости VDP, выросла на 0,3% в годовом исчислении для офисов и на 0,2% для торговой недвижимости. Квартальная доходность снизилась на 0,1% для офисов и на 0,2% для торговой недвижимости.
«Цены на коммерческую недвижимость стабилизировались на протяжении нескольких кварталов и сейчас снова демонстрируют рост», — прокомментировал Толкмитт. Тем не менее, рынок коммерческой недвижимости пока не столь стабилен, как рынок жилой недвижимости, о чём свидетельствует, например, сохраняющееся низкое количество сделок. До сих пор рынок был в значительной степени ориентирован на энергоэффективную коммерческую недвижимость в престижных районах. Невосстановившаяся экономика, продолжающиеся торговые конфликты и геополитические кризисы продолжают создавать потенциальную нагрузку и факторы неопределённости для рынка коммерческой недвижимости.
Об индексе цен на недвижимость VDP
Ассоциация немецких банков недвижимости (vdp) публикует ежеквартальные индексы арендной платы и цен, отражающие динамику рынка жилой и коммерческой недвижимости на основе данных о завершённых сделках. Индекс, составляемый исследовательской компанией vdpResearch, является частью программы мониторинга цен на недвижимость Deutsche Bundesbank. Он основан на данных о сделках (фактически реализованных ценах покупки и арендной плате), предоставленных более чем 700 кредитными организациями немецкого финансового сектора в отношении их деятельности по финансированию недвижимости.
